Harıl harıl Çevre ve Şehircilik Bakanlığı, Hazine ve Maliye Bakanlığı ile Sermaye Piyasası Kurulu çalışıyor. Bir tarafta deprem gerçeğine karşı yabana atılmaması gereken kentsel dönüşüm var, diğer tarafta fahiş kira ve konut fiyatları nedeniyle yaşanan barınma sorunu...
Ekonomi yönetimi konut kredisi faizleri de artmaya başlayınca yeni bir yöntem bulmuş... Aslında yöntem eski ama anlatılana göre, bu sefer geçmişteki hatalardan dersler çıkarılmış...
Nedir bu derseniz...
Türkiye'de yakın zamanda yeniden gayrimenkul sertifikasını konuşmaya başlıyoruz.
Öğrendiğime göre, epey yol kat etmişler. Öncelikle İstanbul'dan başlayacak sertifika modeli için Sermaye Piyasası Kurulu 39 ilçe belediye başkanıyla görüşmüş... Hepsi meseleye olumlu yaklaşmışlar... SPK daha sonra Anadolu'nun diğer illerindeki belediyelerle de görüşmeyi planlıyor.
Bu sefer gayrimenkul sertifikası sadece konut alımında yeni bir dönemi başlatmayacak. Kentsel dönüşüm projeleri de bu kapsama alınacakmış... İnşaat halinde olan ya da inşa edilecek projeler için sertifika ihracına başlanacak.
Ekonomi yönetimi bütün projelerin bir havuzda toplanacağını, gayrimenkul sertifikasının 200-300 konut için değil, daha büyük montanlı konut sayısıyla başlayacağını söylüyor. Gayrimenkul sertifikasının Kur Korumalı Mevduat'ın (KKM) yerini alacağını düşünüyor. Vatandaşın yastık altındaki altınını da buraya yönlendirebileceği KKM'deki parasıyla da döviz yerine sertifika alabileceği kanaatindeler.
Doğru...
Türk milletinin tasarruf anlayışında konut her zaman ilk sıradadır.
Peki sertifika sistemi nasıl olacak?
Diyelim o sertifika çıkarılan bir projeden oturum amaçlı ev almak istiyorsunuz. Ama elinizde 500 bin TL'lik birikiminiz var. Dairenin fiyatı da 2.5 milyon TL. Eksik kalan 2 milyon TL'lik kısım için kredi kullanamıyorsunuz. Faizler yüksek geliyor. O zaman 500 bin TL ile gayrimenkul sertifikası alımını başlatacaksınız. Daha sonra borsadan sertifika toplamaya devam edeceksiniz. Proje teslimine kadar beğendiğiniz dairenin baştan ilan edilen payını toplamanız mümkün olabilecek. Yatırımcılar menkul kıymeti ikinci elde de alıp satabilecek.
Dedim ya, daha önce örneklerini yaşadık.
Konut sertifikası, 1989'da TOKİ tarafından çıkarıldı. İlk uygulama da İstanbul Halkalı Toplu Konut Sertifikaları'ydı. Sertifikalar bu konutların 250.000 m2'si için 1 m2'lik konut karşılığı İstanbul Menkul Kıymetler Borsası'nda kote edildi. Uygulamada, yüksek ihraç fiyatı, konut edinimi sırasında istenen şerefiye bedeli, 5 yıldan önce konut sahibi olunamaması ve enflasyonun altında getiri gibi nedenlerle beklenen sonuç alınamadı. 1996'da dönemin Emlak Bankası Ataşehir Konut projesi için çıkarıldı. Sertifika değişim bedelinin serbest piyasada oluşmaması, fiyat, vade ve şerefiye gibi unsurlar bu sertifikayı da başarısız yaptı.
2017'de TOKİ Makro İnşaat'ın bir projesi için sertifika çıkardı. Fakat Türkiye'de sistemin başarılı olmasını sağlayacak altyapı ve kriterler gelişmemişti. Fiyatlama da çok doğru yapılmadı. İhraç fiyatı muhtemelen yatırımcılara yüksek geldi, yeterli tanıtım da olmayınca bir haftada sertifikalar yüzde 7.7 değer kaybetti.
Fakat bu sefer daha farklı bir konjenktür var. Bir tarafta kentsel dönüşüm için milyarlarca liralık kaynağa ihtiyaç var, diğer tarafta mevcut koşullarda konut alamayacak büyük bir kesim... Velhasıl, iyi kurgulanmış gayrimenkul sertifikası bu sorunlara merhem olabilir.