Pek çok mal gibi Türkiye'de konut fiyatları da küresel ekonomik gelişmelere göre belirleniyor. Amerikan konut piyasasındaki gelişmeler Türkiye'yi de etkiliyor.
Peki şu sıralar Amerikan konut piyasası nasıl gelişiyor? Amerika'da 20 büyük yerleşim bölgesini kapsamına alan S&P/ Case-Shiller endeksi, Nisan 2010'da fiyatlar geçen yılın aynı dönemine göre yüzde 3.5 yükseldi. Türkiye'de, Amerika'daki gibi ayrıntılı bir konut fiyat endeksi yok ama, Türkiye İstatistik Kurumu'nun verilerine göre, 2010 yılı nisan, mayıs, haziran döneminde konut inşaat maliyetleri geçen yılın aynı dönemine göre yüzde 4.5 yükseldi.
Konut kredilerine gelince... 2010'un nisan ayında kullanılan toplam konut kredileri geçen yılın aynı dönemine göre yüzde 22 artarak 45.2 milyar liraya çıktı. Kredi kullanımındaki çoğalma, bize son bir yılda konut kredisi kullanımının reel olarak arttığını gösteriyor.
Gelelim bizde ailelerin konut kullanım oranlarına... Türkiye'de yaklaşık 15 milyon aile var. Bu ailelerin 10 milyon 290 bini kendi mülkiyetinde olan konutlarda yaşıyor. Kiracı olarak yaşayan aile sayısı ise TÜİK tarafından 3 milyon 604 bin olarak belirtiliyor. Devlet lojmanlarında yaşayan aile sayısı 310 bin, ev sahibi olmayan ama kira ödemeden bir konutta oturan 730 bin aile var. Bu verilere göre, Türkiye'deki konutların mülkiyet dağılımı pek olumsuz görünmüyor.
Peki yeni konut ihtiyacı niçin ortaya çıkıyor? Yeni konut ihtiyacının nedeni, Türkiye'de konutların çoğu sağlıksız. Hem insan sağlığı hem de depreme dayanıklılık bakımından kusurlu konutlar. İşte bu nedenle sağlıklı ve depreme dayanıklı yeni konut ihtiyacı sürekli talep yaratıyor. Artan gelir seviyesi ve göçler de konut talebini çoğaltıyor.
Konut fiyatları ne zaman yükselecek sorusuna gelince... Amerika'da konut fiyatlarının 2010 sonunda yükselişe geçeceği tahmin ediliyordu. Ama son gelen veriler, bu tahminleri 2011'e erteledi. Türkiye'de de ortalama konut fiyatlarının Amerikan ekonomisine paralel olarak 2011 içinde yükselişe geçeceği öngörülüyor.
Peki konut fiyatları kriz öncesi seviyelerine döner mi? Hatırlanırsa, 2008'de inşaat demirinin tonu 2 bin 250 liraydı. Şimdi ise 960 lira. Elli kilogramlık torba çimento 8 liraydı şimdi 6 lira düzeyinde. İnşaat temel girdilerindeki bu fiyat seviyesi korunduğu sürece, konut fiyatlarının kriz öncesi seviyelere yükselmesi pek mümkün görünmüyor.
Tabii konut fiyatları sadece bu saydığımız iki girdiye bağlı değil. Kredi maliyetleri de önemli. Konut kredi maliyetleri de son günlerde geriledi. Yedi yıl vadeli konut kredi faizleri aylık yüzde 0.86, yıllık bileşik faiz yüzde 11 düzeyine denk geliyor. Yine de bu faiz oranları yüksek sayılabilir. İşte bu nedenle, uzun vadeli konut kredisi faizi ile dosya parası toplamı yüzde 10 ve onun altında yıllık maliyet düzeyine gelindiğinde konut talebi hızla yükselebilir.
Bu arada, kredi kullanmayıp, elinde hazır parası olanların uygun fiyatla buldukları sağlıklı konutlara şimdiden yatırım yapmasında fayda var.