Gerek AB ülkelerinde gerekse Türkiye'de en büyük sorunlardan biri kira fiyatlarındaki rekor düzeyde artışlardır. Başta büyükşehirlerde yaşayanlar olmak üzere halk, gelirlerinden yarısını ama özellikle asgari ücretliler gelirlerinin tamamına yakınını kiraya vermek durumunda kalmaktadır. Örneğin, "İstanbul'da yaşayan pek çok kiracı, ev sahiplerinin % 100'e varan zam talepleri nedeniyle zorda" şeklinde haberler, artık sıradan bir durum haline gelmiş görünmektedir.

Durumun nedeni tek bir değişkenle açıklanmayacak kadar kompleks olmasının yanında, çözümün ana omurgası ekonomi politikaları ile ilintili iken, ekonomi politikaları üzerinden geliştirilen çözümlerin orta ve uzun vadede netice verecek olmasından dolayı, kiralara yönelik sosyal politika uygulamaları ile pansuman tedbirlerin de devreye sokulması mümkün olabilmektedir.

Yüksek Kira Fiyatlarının Çoklu Nedeni ve Temel Çözüm Olarak Ekonomi Politikaları

Kira fiyatlarının yüksek olması, temelde konut talebinin yeterince giderilememesi ile yani talep-arz dengesinin sağlanamaması ile açıklanmakta ise de başka bazı nedenler, kira fiyatı artışlarını tetikleyici etki yapabilmektedir.

Örneğin İspanya, Hollanda ve diğer Avrupa ülkelerindeki konut ve yüksek kira sorunu göç alma, öğrencilerin ve turistlerin çok yoğun olmasından kaynaklıdır. İspanya'da Madrid ve Barselona ile Hollanda'da Amsterdam, Utrecht, Lahey ve Rotterdam gibi şehirler, bu nedenlerle yüksek kira fiyatları ile karşı karşıya kalmış durumdadır. Bu şehirlerde bir odanın kirası ortalama 1000 avro seviyesindedir.

Türkiye de bu tecrübe ile muhatap olmaktadır. 2011'de başlayan Suriyeli ve diğer mağdur ülkelerden gelen göçmenlerin etkisi ile konut talebinin artmasına paralel olarak kira fiyatlarında da belli artışlar kaydedilmiştir. Vize serbestisi uygulamaları üzerinden yoğun turist girişi ve bunların Türkiye'deki konut kiralama meyilleri de kira artışlarında (ama az ama çok) etki yaratmıştır. 2010'lardan günümüze uluslararası öğrencilerin 40 binlerden 300 binlere doğru hızlı artışının da (en azından) İstanbul gibi şehirlerde (diğer Türk vatandaşı öğrenci sayıları ile birlikte düşünüldüğünde) kira artışlarında kısmî etkisini ihmal etmemek gereklidir. Tüm bu çoklu değişkenler, elbette Covid-19'un yarattığı ekonomideki dengesizliği ve bu dengesizliğin kira fiyatlarını artırıcı etkisini görmeye mani değildir.

En nihayetinde yüksek enflasyon ve artan inşaat maliyetlerinin konut arzındaki sıkıntıya neden olmasından kaynaklı kira fiyat artışlarına, bazı emlakçıların da istismar edici tavırları da eklendiğinde Türkiye'de kira artışlarında rekor oranların yaşanması kaçınılmaz olmuştur. 6 Şubat depremleri sonrasında deprem bölgesinden bir milyon üzerinde insanın iç göç hareketinde bulunması ile başta deprem bölgesine yakın şehirlerde ve İstanbul gibi çekim merkezi olan şehirlerde kiralar daha da artmıştır. Bir de deprem ile bağlantılı olarak, kentsel dönüşüm çabalarının da kira artışlarına kısmî etkisi mümkündür, çünkü kentsel dönüşüm sürecinde ev sahiplerinin evlerini boşaltma zorunluluğu kiralık ev talebini arttırmaktadır ve bu da kiralık evlerin fiyatlarının daha da artması anlamına gelebilmektedir.

Kiraların birçok nedene bağlı olarak artmasına yönelik çözüm girişimleri, esasen devletin konut piyasasına müdahale biçimleri ile ilgilidir. Devletin konut piyasasına müdahale biçimi de temelde arz ve talep yönlüdür. Arz yönü, daha çok ekonomi politikaları ile ilgili iken talep yönü de genel manada sosyal politikalara denk gelmektedir.

Esas amaçsa, ekonomi politikaları yoluyla kira sorununu köklü olarak çözmektir. Dolayısıyla devletin arz yönlü konut politikaları, yüksek kira fiyatlarını çözme noktasında temel araçtır. Bu bağlamda, konutlar için asgari standartların belirlenmesi, imarlı arsa üretiminin artırılması, kiraların denetlenmesi, kira tavan fiyat uygulaması ve vergi politikaları, sosyal konut yapımının ve satışlarının yaygınlaşması gibi adımlar, yüksek kiraların çözümü için orta ve uzun vadede çözüm olarak devreye sokulan ekonomi politikası araçlarıdır. Bu tarz adımları, Avusturya, İngiltere, İtalya, Hollanda, Danimarka, Almanya başta olmak üzere birçok AB ülkesinde "kira kontrolü", "kira fiyat sınırlaması/azami kira bedeli", "dönemsel kira artışı yasağı" gibi farklı isimler altındaki uygulamalar ile görmek mümkündür. Hollanda, İspanya gibi bazı ülkelerde de evlerini kiralamayıp boş bırakan ev sahiplerine karşı sıkı vergi önemlerinin alınması da buna eklenmelidir. Türkiye'nin de başarı hikâyesine sahip olduğu TOKİ'nin başta en yoksul kesim olmak üzere toplumun birçok gelir grubuna yönelik sosyal konut üretme çabası da önemlidir. Bazı ülkelerde ikamet izni ile ülkelerinde olan yabancı uyruklulara yönelik (kira fiyatlarını düşürme hedefine ulaşılana kadar) dönemsel olarak konut kiralama yasaklarının da olduğu bilinmektedir.

Kira Sorununa "Pansuman Tedbir" Olarak Sosyal Politikalar

Yüksek kira fiyatlarına kesin/temel çözüm olarak ekonomi politikalarında yaşanan aksaklıklar ya da ekonomi politikalarının orta ve uzun vadede sonuç verecek olması nedeniyle, kısa vadeli çözüm aracı olarak sosyal politikalar önemli hale gelmektedir.

Yüksek kiralar karşısında zorlanan toplum kesimlerine yönelik en yaygın sosyal politika aracı, "kira destekleri" şeklindedir. Kiralık konutlarda kalmak durumunda kalanlara yönelik merkezi yönetimin veya belediyelerin ya kiranın tamamını ya da önemli bir miktarını karşılaması kritik sosyal politika hamlelerindendir. Bu destekler, toplumun en alt düzeyindeki işsiz, engelli, yaşlı gibi savunmasız ve dezavantajlı gruplara yönelik de olabilmektedir, kira desteğine muhtaç memur, işçi ve emekli gibi geniş hedef gruplarına dönük de olabilmektedir. Bu tarz desteklerdeki en önemli hususlarsa, hedefleme mekanizmasının iyi kurulması, ölçülebilirliğin ve şeffaflığın sağlanması ve nihayetinde konut piyasasını bozucu ektilerden arınmanın tesis edilmesidir.

Benzer hassasiyet, "sosyal kiralık konut" gibi diğer önemli sosyal politika aracı için de gösterilmek durumundadır. AB uygulamalarında kiralık sosyal konutlar, merkezi ve yerel yönetimler ile kâr amacı gütmeyen şirketler eliyle yürütülmektedir. Hollanda, AB ülkeleri arasında bu hususta zirvededir; Hollanda'da kiralık sosyal konut arzında pay (% 32) en yüksektir. Devlet tarafından sunulan yaklaşık 2,5 milyon kiralık sosyal konutlarda yaşlılar, yalnız ebeveynler, alt gelir grubuna dâhil kişiler, uzun süreli işsizler, çalışmaktan ziyade sosyal yardım alma eğiliminde olanlar ve göçmen kökenliler yaşamaktadır.

Devletin dışında yerel yönetimlerin de kiralık sosyal konut mekanizması içinde olduğu örnekler de bulunmaktadır. İngiltere'de yerel yönetimler, merkezi yönetimden bağımsız olarak, kiralık sosyal konutları dezavantajlı gruplara sunmaktadır. Uygulamada öncelikse, engellilere, spesifik tıbbi gereksinimleri olanlara, yaşlılara, yalnız ebeveynlere, sağlıksız konutlarda kalabalık şekilde yaşayanlara, bakıma muhtaç çocukları olan ailelere, göçmenlere, evsizlere verilmektedir.

Türkiye için bu tarz yeni adımları atmayı düşünmek yanında mevcut benzer bir uygulamayı (lojman sistemi) güncellemek de mümkündür. Türkiye'de ilk kez 1930'lı yıllarda memurların barınma sorununu çözmek için Ankara'da uygulanmaya başlanan ve daha sonraları işçi ve emekli kesimlerin de sürece dâhil edildiği ve hâlihazırda 200 bin civarında olduğu söylenen lojmanlar bulunmaktadır.

Bu noktada iki hamlenin yapılması mümkündür. Birincisi, mevcut lojman sayılarını, günümüz yaşam koşullarına da uygun olacak şekilde arttırmak ve buraları sadece işçi, memur ve emeklilere değil, yoksullukla mücadele eden dezavantajlı gruplara da açmaktır.

İkincisi; eğer yeni lojman yapmaktan kaçınılması durumunda, birden çok konuta sahip olan vatandaşlardan konutları devletin kiralama yoluna gitmesi mümkündür. Devlet, kiraladığı yerleri, dezavantajlı gruplara düşük kiralama yapmak suretiyle hem bu gruplara (sosyal politikalar ile) destek vermiş olacaktır hem de bu yolla esasında piyasadaki yüksek kiraların dengelenmesini sağlamaya yönelik (ekonomi politikaları ile) adım atmış olacaktır.

Sonuç olarak; Türkiye'de kiralık konut fiyatlarının yüksekliği bir gerçek olmakla birlikte, bununla mücadele konusunda esas araç olan ekonomi politikalarının işlerlik kazanması ve sonuç alınmasının zaman alması nedeniyle, pansuman tedbir olarak sosyal politikaların devreye sokulması gerekmektedir.