Modern Türkiye tarihinin en büyük sosyal konut projesi olarak ilan edilen 'İlk Evim, İlk İş Yerim Projesi'nin tanıtımı 13 Eylül 2022'de bizzat Cumhurbaşkanı Erdoğan tarafından yapıldı. Türkiye'nin bu yeni sosyal konut projesinin, küresel bir daralma, resesyon beklentilerinin arttığı, sıkılaştırma adımlarının arttığı; sosyal desteklerin ikinci planda kaldığı ve azalma eğiliminde olduğu bir döneme denk gelmesi de oldukça önemlidir.
Mevcut konjonktürde, emtia fiyat artışları, arz-talep dengesizliği, özellikle de pandemi döneminde azalan konut üretimi ve pandemi sonrası hızla artan konut talebi tüm dünyada konut fiyatlarının daha dalgalı seyretmesine yol açmaktadır. Küresel enflasyonist süreç de gelir ve servet dağılımında bozulmalar getirmiş; dar gelirliler ve dezavantajlı kesimler, artan eşitsizliklerden çok daha fazla olumsuz etkilenmiş durumdadır.
Konut Arz ve Talebi
Türkiye konut piyasasında ise TOKİ, son 20 yılda ürettiği 1 milyon 170 bin konut ile örnek bir ulusal girişim olarak sektördeki yerini almış durumdadır. Son yıllarda, lüks konut projelerine dahil olması eleştiri konusu olsa da 2023 için belirlenen 1 milyon 200 bin konutluk hedefine de oldukça yaklaşılmış durumdadır. 13 Eylül'de ilan edilen yeni büyük sosyal konut projesi ile son 20 yılda yapılan sosyal konutlarla birlikte, toplam sosyal konut sayısının 2 milyona (5 yıllık süreçte toplam 800 bin yeni birim eklenerek); bu konutlarda oturan toplam vatandaş sayısının da 10 milyonun üzerine çıkarılması amaçlanmaktadır.
Sadece 500 bin sosyal konut, 250 bin konut arsası ve 50 bin iş yerini içeren önümüzdeki 5 yılın 800 bin yeni bağımsız birim adımının, vatandaşları 4 milyon yeni yaşam alanına kavuşturması beklenmektedir. İlk etaptaki 360 bin bağımsız birimin de en az 1,5 milyon kişiye doğrudan dokunması beklenmektedir. Dolayısıyla da konut piyasasına etkiler, ilk etaptan itibaren hissedilmeye başlanacaktır.
Bu noktada önemli bir başka konu da Türkiye konut piyasasının genel resmidir. Türkiye'de, 2021 sonu itibariyle toplam hane-halkı sayısı 25 milyon 330 bin olarak hesaplanmış durumdadır. Eylül 2021 itibariyle, toplam konut sayısı da 40,2 milyon adettir.
Ancak, Türkiye'de son yıllarda, birden fazla konut sahibi olanların ve konutu yatırım amaçlı değerlendirmek isteyenlerin sayısı da sürekli artmaktadır. Bu da konut talebinin, doğal faktörlerin yanında, bunun gibi farklı yapay kaynaklara da dayandığını ve de bunlar gibi farklı sorunlara da daha fazla odaklanılması gerektiğinin güzel bir örneğidir. Bu noktada da yüksek enflasyon ile mücadele, finansal derinleşme ve finansal okur-yazarlık konuları önem kazanmaktadır.
Konut ihtiyacı genelde neden kaynaklanıyor sorusunun cevabı ise çoğunlukla aşağıdaki şu faktörlerdir:
Nüfus artışı ve kentleşme, Göçler ve afetler, Kentsel dönüşüm, Konutları yenileme ihtiyacı,
Türkiye'de tüm bu faktörler göz önüne alındığında, mevcut durumdaki ortalama yılık konut talebi ise (savaş, afet ve yeni göç dalgaları gibi olağandışı faktörler hariç tutulursa) 800 bin ile 1 milyon arasındadır. Ancak, konut sektörü temsilcileri, 1 milyon sınırının da artık aşıldığı inancındadır. Son dönemde ise Avrupa'dan gelebilecek konut talebine de dikkat etmek gerekiyor.
Ekonomik Etkiler
Son 20 yılda, Türkiye'de yüzde 90'ı sosyal konut olan 1 milyon 170 bin konut; kamu binaları, hastaneler, stadyumlar, üniversiteler, havaalanları, otoyollar ve köprüler, tüneller ve 850 bin gence sağlanan yurt imkânları gibi dev ekonomik altyapı yatırımları bu yeni dev sosyal konut projesinin de tamamlanması ile ilgili soru işaretlerine yer bırakmamaktadır.
Konut sektörü, Türkiye'de, ekonominin lokomotif sektörlerinden biridir. Cumhuriyet tarihinin en büyük sosyal konut projesi olarak tanıtılan bu proje ile de ekonomiye;
Ortalama, 900 milyar liralık (50 milyar dolarlık proje) yeni yatırımın önü açılmış olacak, Tahmini 2 trilyon liranın üzerinde ekonomik etki ve hareketlilik sağlanacak, En azından 100 bin yeni istihdam sağlanacak, İnşaat sektörünün çarpan etkisi ve yan sanayisi ile 250'den fazla alt sektörü de pozitif etkilenecek, İnşaat sektörü tekrar canlandırılacak ve konut üretiminin tekrar artırılacak, Kira ve konut fiyat hareketlerinin durulması ve artış hızının düşmesi sağlanmış olacak, Dar gelirli ve dezavantajlı kesimlerin temel ihtiyaç olan konuta erişimleri kolaylaşmış olacak, (Arsa sunumu ile de) Konut üretiminin maliyetleri de aşağı çekilmiş olacak.
Dolayısıyla da bir taraftan zorunlu bir ihtiyaç olan konut talebi karşılanırken, diğer yandan da ofis talebine cevap verilmekte ve 250 ayrı alt ve yan sektörü etkileyen inşaat sektörünün tekrar canlandırılması hedeflenmektedir. Toplamda 800 bin bağımsız birim (konut, arsa ve iş yeri) aslında 2 trilyon liradan çok daha fazla etki de yaratabilir.
Türkiye'de ortalamada 2 milyon doğrudan istihdam sağlayan bir sektörün tekrar canlandırılması ve canlı tutulması da önemlidir. Dahası, en azından 100 bin yeni istihdam sağlanması da hedeflenmektedir. Nitekim, inşaat sektöründeki istihdam, 2017'de 2,1 milyona çıkarken, 2020'deki pandemi döneminde bu sayı 1,5 milyona kadar gerilemişti. Son dönemde ise tekrar 2 milyona doğru toparlanma beklenmektedir. Öte yandan, 2017'de, toplam istihdam içindeki payı yüzde 7,5'e yükselen inşaat sektörü; 2022'de bu payını yüzde 6'ya düşürmüş durumdadır.
Uzun vadede ise konut arzı ve erişilebilirlik ile ilgili bu adımlar atılırken; konutu, yatırım için bir araç haline gelmekten de çıkarmak gerekmektedir. Özellikle de barınma amaçlı konutların, yatırım amaçlı kullanımının önüne geçmek gerekmektedir. Örneğin, öğrenci yurtları, tatil beldelerindeki apartlar kiralık olabilir; ancak, standart konutun yatırım aracına dönüşmemesi gerekir. Arz ile ilgili atılan tüm bu adımların tam olarak işe yaraması için, bu tür destekleyici düzenlemeler de önem arz eder.