Konut piyasasında yeni dönem başlıyor. Kentsel dönüşümün finansmanı ile konut arzının artmasında önemli bir enstrüman olacak Proje Gayrimenkul Yatırım Fonu (Proje GYF) düzenlemesi hayata geçiyor. SPK tarafından hazırlanan Gayrimenkul Yatırım Fonlarına İlişkin Esaslar Tebliği'nde Değişiklik Yapılmasına Dair Tebliğ bugün Resmî Gazete'de yayımlandı. Buna göre, gayrimenkul yatırım fonlarının, konut üretimine katkı sağlayabilmeleri amacıyla bağımsız bölüm toplam brüt alanının yarısından fazlasının konut kullanımına ayrıldığı gayrimenkul projelerine yatırım yapmalarına imkân tanındı. Maketten daire satışı kavramının çokça kullanıldığı sektörde, projeden gayrimenkul yatırım fonu kurulmasının önü açılırken, bu fonların yatırım fonlarının şemsiye fon olarak kurulamayacağına ilişkin yasak da kaldırıldı.
PROJEYE GYF'LER KURULACAK
GYF kurulmasına imkân sağlayan esasların belirlendiği düzenlemeye göre, mevzuat uyarınca gerekli tüm izinlerinin alınmış, projesinin hazır ve onaylanmış; inşaata başlanması için yasal gerekliliği olan belgelerin tam olduğu ve bağımsız bölüm, toplam brüt alanının yarısından fazlasının konut kullanımına ayrılmış olduğu hususları değerleme kuruluşlarınca hazırlanacak bir rapor ile tespit edilen gayrimenkul projelerine yatırım yapmak için GYF'ler kurulabilecek. Bu fonların unvanlarında "Proje gayrimenkul yatırım fonu" ibaresine yer verilmesi zorunlu olacak. Proje GYF portföyleri, yalnızca üzerinde proje geliştirilecek olan arsalar, gayrimenkul projeleri ve sınırlı sayıda para ve sermaye piyasası araçlarından oluşacak.
YETKİ BELGESİ ŞARTI
Tapuda fon adına tescil edilen arsalar üzerinden en geç 3 yıl içerisinde tebliğ taslağında belirtilen şartları sağlayan gayrimenkul projesinin inşaatına başlanması için tüm yasal gerekliliklerin yerine getirilmiş olması zorunlu olacak. Yatırımcıların korunması için fonun hasılat paylaşımı sözleşmelerinden doğan hakların, karşı taraf kamu kurumları ya da kamu bankaları olmadığı takdirde teminat altına alınması öngörülürken, inşaat işlerini yapacak müteahhidin yeterliliğine ilişkin olarak ilgili yönetmelikte düzenlenen müteahhitlik yetki belgesine sahip olma şartı aranacak. Katılma payı ihracının veya fona iadesinin ayni olarak gerçekleştirilmesi proje gayrimenkul yatırım fonları için de mümkün olacak. GYF'lerin şemsiye fon yapısında da sadeleşmeye gidildi. Buna göre, menkul kıymet yatırım fonlarına benzer şekilde, her katılma payı ihracı için ayrı bir ihraç belgesi düzenlenmesi şartıyla bir şemsiye fona bağlı farklı GYF'ler oluşturulabilecek. GYF'lerin ihraç belgelerinin yalnızca fonlara ilişkin genel esasları içerecek şekilde düzenlenmesi gerektiği belirtilirken, GYF'lere ilişkin daha önce bilgilendirme dokümanlarında yer alan detaylar kurucular tarafından yatırımcılarla imzalanacak fon ihraç sözleşmesinde yer alacak.
142 GAYRİMENKUL FONU VAR
Konut
üretimine ve kentsel dönüşüm süreçlerine katkı sağlaması beklenen proje gayrimenkul yatırım fonu düzenlemesinin hayata geçmesiyle birlikte GYF sayısının 2024 yılı sonunda 200'ün üzerinde olması öngörülüyor. İhraç dönemi devam eden ve ilk defa yatırım almış olan fonlar dahil olmak üzere toplam 142 gayrimenkul yatırım fonu bulunuyor. GYF pazar büyüklüğü bir önceki çeyrek döneme göre yüzde 9,0 artış göstererek 82.7 milyar TL seviyesine ulaştı. GYF pazar büyüklüğü son bir yıllık periyotta yüzde 121.7 büyüme gerçekleştirerek 34.2 milyar TL seviyesinden 75.8 milyar TL'ye yükseldi.
YATIRIMCI MAĞDUR OLMAYACAK
Düzenlemede
olası yatırımcı mağduriyetlerinin önüne geçilmesi amacıyla da değişikliklere yer verildi. Katılma payları yalnızca fon süresinin sonunda nakde dönüştürülebilen fonlarda, yatırımcıların yatırım kararlarını etkileyebilecek nitelikteki bilgilendirme dokümanı değişikliklerinin yapılabilmesi için değişikliğe onay vermeyen yatırımcılara fondan çıkış hakkı tanınması zorunlu tutuldu. Mevcut fonlardan portföyleri Proje GYF'lere uygun olanlar değişikliğinin yürürlüğe girmesinden itibaren 1 ay içinde Proje GYF'ye dönüşmeleri için SPK'ya başvuru yapabilecek.
YABANCIDA GERİLEME
BU
dönemde yabancılara yapılan konut satışları da düşüşünü sürdürüyor. Haziranda bir önceki yılın aynı ayına göre yüzde 45.1 azalarak 1.440 oldu. Haziran ayında toplam konut satışları içinde yabancılara yapılan konut satışının payı yüzde 1.8 olarak gerçekleşti. Yabancılara yapılan konut satış sayısının en fazla olduğu iller sırasıyla 593 ile Antalya, 478 ile İstanbul ve 116 ile Mersin oldu. Haziran ayında ülke uyruklarına göre en fazla konut satışı sırasıyla 332 ile Rusya Federasyonu, 156 ile İran ve 102 ile Ukrayna vatandaşlarına yapıldı. Yabancılara yapılan konut satışları 6 ayda yüzde 45.7 azalarak 10 bin 461 oldu.
7 YILDIR SEKTÖRÜN GÜNDEMİNDE
NEF Yönetim Kurulu Başkanı Erden Timur, yeni düzenlemenin çok önemli bir hamle olduğunu ve 7 yıldır gündemlerinde olduğunu söyledi. PGYF'lerin kurumsal finansmanı güçlendireceğini ve bireyleri projelere ortak edeceğini belirten Timur, şöyle konuştu: "Bireyler daha da ulaşılabilir şekilde gayrimenkul yatırımcısı olabilecek. Proje GYF, daha disiplinli, daha sağlıklı bir sektöre dönüşümde çok önemli bir fay sağlayacak. Bizim de Nef olarak Gayrimenkul Yatırım Fonu'muz var. Onu da Proje GYF'ye çevirme ve yeni GYF'ler kurarak yatırımları bu şekilde yapma önceliğimiz olacak."
FİYATLAR 1 YILDA YÜZDE 45 ARTTI
Konut fiyatlarındaki reel gerileme de devam ediyor. Merkez Bankası mayıs ayı konut fiyat endeksini açıkladı. Buna göre, mayısta konut fiyatları bir önceki aya göre yüzde 1.3 artarken, bir önceki yılın aynı ayına göre nominal olarak yüzde 45 arttı. Bu, Ekim 2021'den sonra görülen en düşük artış hızı. Reel (enflasyondan arındırılmış) olarak ise yüzde 14.9 oranında azaldı. Konut fiyatlarında şubat ayından itibaren reel gerileme görülüyor. Büyükşehirlere bakıldığında İstanbul, Ankara ve İzmir'de mayısta bir önceki aya göre, sırasıyla yüzde 1.1, 2.4 ve 2.6 oranlarında artış gözlendi. Endeks değerleri yıllık İstanbul, Ankara ve İzmir'de sırasıyla yüzde 35.3, 53.9 ve 44.2 arttı.
HAZİRAN AYINDA 79 BİN EV SATILDI
Türkiye
İstatistik Kurumu (TÜİK) haziran ayı konut satış verilerini açıkladı. Buna göre Türkiye genelinde konut satışları haziranda bir önceki yılın aynı ayına göre yüzde 5.2 azalarak 79 bin 313 oldu. İlk altı aylık (ocak-haziran) verilere bakıldığında ise yüzde 3.7 azalışla 545 bin 74 konut satışı yapıldı. Geçen yılın tamamında 1 milyon 225 bin konut satılmıştı. Konut satışlarındaki gerilemede kredi faizleri önemli rol oynuyor. Kredi faizlerinin aylık yüzde 4'ün üzerinde bulunması, kredili satışları etkiliyor. Kredili (ipotekli) konut satışları haziranda bir önceki yılın aynı ayına göre yüzde 49.4 azalış göstererek 6 bin 813 oldu. Toplam konut satışları içinde ipotekli satışların payı yüzde 8.6 olarak gerçekleşti. Konut satışlarında ikinci elin ağırlığı devam ederken payı yüzde 67.9 oldu.
