Sözlükte "çifte kiralama veya iki kira bedeli" anlamına gelen icâreteyn vakıf hukukunda, vakıf olan bir akarın gerçek kıymetine yakın veya eşit peşin kira bedeli (icâre-i muaccele) ve buna ilâve olarak her ay yahut yıl sonunda ödenecek veresiye kira bedeli (icâre-i müeccele) karşılığında kiraya verilmesi muamelesine denir. Böyle çift kira bedeli ile kiraya verilen vakıf mallara "icâreteynli vakıflar, icâreteynli akārât-ı mevkūfe, icâreteynli müsakkafât ve müstegallât-ı mevkūfe" adı verilir. En önemli özelliği, ferâğ ve intikalin câri olması şeklinde özetlenebilecek olan bu vakıfların ve icâreteyn muamelesinin Osmanlı Devleti zamanında doğduğu ve geliştiği doğruysa da menşei İslâm hukukundaki uzun süreli kiralama uygulamasına kadar götürülebilir.
Menşei ve Gelişmesi. İcâreteynin Osmanlı uygulamasında ne zaman ortaya çıktığı ve genel kabul görmeye başladığı konusunda farklı görüşler mevcut olup bunların çoğu kaynaklar tarafından doğrulanmamaktadır. Osmanlı hukukçuları da konuyu ayrıntılı biçimde açıklamamışlar ve ihdas tarihi hakkında bazan tahminî bilgilerle yetinmişlerdir. Bir kısmı 1020 (1611) tarihini icâreteynin başlangıcı olarak gösterirken (Ömer Hilmi, s. 85 vd.; Sıdkī, s. 5 vd.; Ali Himmet Berki, Vakıflar, s. 34-35) bir kısmı da bunu 1000 (1591) yılından önceye, hatta 941'e (1534) kadar çıkarmışlardır (Öztürk, s. 110 vd.; Köprülü, XVIII/2 [1952], s. 215 vd.). Bu konuda farklı tarihlerin ileri sürülmesinin bir sebebi de bazı araştırmacıların icâre-i muaccele ve icâre-i müeccele ile icarı icâreteynden farklı mütalaa etmesidir. Halbuki icâreteyn, icâre-i muaccele ve icâre-i müeccele demek olup meselâ Meşrebzâde'nin Câmiʿu'l-icâreteyn adlı kitabında buna dair birçok örneğe rastlanır. Hatta icâreteynli evkafa "icâre-i muaccele ve müeccelelü evkāf" da denmektedir.
İcâreteyn usulünün menşeini, Osmanlı hukukçusu Kınalızâde Ali Efendi'nin vakıfla ilgili risâlesinde de açıkladığı üzere, Hanefî hukukçularının belli şekil şartlarının gerçekleşmesi halinde cevaz verdikleri icâre-i tavîle (uzun süreli kira akdi) teşkil etmektedir. Nitekim 1280 Târihli Evkaf Nizamnâmesi de icâreteynle alâkalı hükümleri "İcâre-i Tavîle" başlığı altında incelemiştir (bend 38). Gerçekten hâkimin kararı alınmak ve zaruret bulunmak kaydıyla Hanefî hukukçularının "icâre-i tavîle-i resmiyye" adı altında fıkıh kitaplarında inceledikleri bu uzun süreli kira akdi icâreteyne kaynaklık etmiştir. Hanefî hukukçuları Muhammed b. Fazl, Ebû Ca'fer el-Hinduvânî ve Muhammed b. İbrâhim el-Meydânî'nin belirttiğine göre mütevelli, birden fazla kira akdini peş peşe ve aynı mecliste "ukūd-ı müteaddide-i müterâdife" şeklinde yapabilir. Bu takdirde ilk akid o anda geçerlilik kazanırken diğer akidler ileri bir tarihe izâfe edilen kira akdi (icâre-i muzâfe) haline gelmiş olur. Ancak vakıf malların yararını gözetmek ve uzun süreli akdin sakıncalarını ortadan kaldırmak için bu arada bazı şartlara da riayet edilir. Meselâ otuz yıllık bir kira akdi yapılacaksa ilk yirmi dokuz yıl karşılığında her yıl için meselâ 5 dirhem kira bedeli tesbit edilir ve son yıl için tesbit edilen 500 dinarlık kira bedeli muaccel olarak tahsil edilir. Muaccel olarak tahsil edilen 500 dinara Osmanlı uygulamasında "icâre-i muaccele" ve 5 dirheme de "icâre-i müeccele" denmiştir. İcâreteynin bu uygulamadan tek farkı bazı şekil şartlarıdır (Kınalızâde Ali Çelebi, vr. 22-29).
Osmanlı Devleti'nin ilk yıllarında, uygulaması milâdî X. yüzyıla dayanan bu icâre-i tavîleye fazla itibar edilmemiştir. Hatta Buhârî şârihi Şemseddin el-Kirmânî bu çeşit akidlerin iptali yolunda fetva vermiştir. Ancak Molla Gürânî'nin ücret-i muaccele ve müecceleyle bir vakıf malın kiraya verilmesine fetva vermesi meseleye farklı bakanların olduğunu da göstermektedir (İlmiyye Salnâmesi, s. 335). Kanûnî Sultan Süleyman devrine kadar vakıfların büyük çoğunluğunun icâre-i vâhide yoluyla işletildiği bilinmektedir. Ancak özellikle Kanûnî Sultan Süleyman zamanında İstanbul, bilâd-ı selâse (Galata, Eyüp ve Üsküdar), Rumeli ve Anadolu'nun büyük şehirlerinde meydana gelen yangınlar vb. âfetler sebebiyle vakıf hayrata gelir getiren dükkân ve evlerin çoğunluğu yanmış ve harap olmuş, vakıf bütçelerinin de bu harap akarları tamire gücü kalmamıştı. İcâre-i vâhide ile kiraya verilmesi halinde alınacak kira bedeli hem vakıf mallarının tamirine yeterli olmuyordu, hem de bu usulle vakıf mallarını kiralamaya kimse yanaşmıyordu. Çünkü kiracılar, tasarruf hakları devamlı olmayan ve kendilerinin vefatı halinde tasarruf hakkı mirasçılarına intikal etmeyecek olan vakıf akarlar üzerinde ciddi bir harcama yapmak istemiyorlardı. Bu probleme çare olmak üzere İslâm hukukçuları icâre-i tavîle esasına dayanarak yeni bir usul ortaya koydular; buna göre vakıf ev veya dükkân harap olur da tamiri için yeterli geliri bulunmadığı ve kira bedeline mahsûben imar etmek üzere icâre-i vâhide ile kiralamaya tâlip mevcut olmadığı takdirde vakıf akarlarda tasarruf etmek isteyen kiracı, vakıf arsanın veya binanın gerçek değerine yakın bir meblağı "icâre-i muaccele" adıyla mütevelliye vakfın tamiri gayesiyle verecek yahut bu meblağı vermek yerine vakfı kendisi tamir edecektir. Ayrıca her yıl sonunda periyodik olarak "icâre-i müeccele" adıyla cüz'î bir kira bedeli de ödeyecektir. Bu usulle kiralanan vakıf malların tamir masrafları kiracıya ait olacak, mütevellinin izniyle yaptığı inşaatlar vakfa teberru sayılacak, ancak kiracılık hakkını başkasına ferâğ edebilecek, vefatı halinde ise tasarruf hakkı evlâdına intikal edecektir. İki icâreli oluşundan dolayı bu tasarruf şekline "icâreteyn" denilecekti (Düstur, Birinci tertip, I, 232-233; Ömer Hilmi, s. 85-87). Bu görüşün mimarlarından olan Kınalızâde Ali Efendi ve diğer hukukçulara göre meselenin gerekçelerini teşkil eden fıkhî esaslar kısaca şunlardır: Evvelâ, "Zaruretler memnû olan şeyleri mubah kılar" kuralına göre daha önce Hanefî hukukçuları tarafından müdafaa edilen uzun süreli kira akdi vakıf mallarda da hâkim kararıyla uygulanabilir. İkinci olarak Hanbelî hukukçuları kira akdinde sürenin uzun olmasına cevaz verdiklerinden maslahat icabı bu görüş tercih edilebilir. Ayrıca Hanefî mezhebi dışındaki İslâm hukukçularının Irak gibi savaşla elde edilen memleketlerin müslümanlara ait vakıf arazi olduğunu ve bu toprakların Hz. Ömer tarafından yerli ahaliye süresiz kira akdiyle kiralandığını kabul etmeleri bu akdin önemli gerekçelerindendir. Hatta mîrî arazi mutasarrıflarının, süre bilinmediğinden dolayı fâsid sayılan uzun süreli bir kira akdine dayanmaları da bunun misalleri arasında yer almaktadır. 1284 (1867) tarihli icâreteyn muamelesiyle ilgili mazbata, "eimme-i dîn olan müctehidîn-i kirâmın usûl-i vakfiyye hakkında olan re'y ve kavillerinin ihtilâf-ı rahmet ittisâfı mâlûm olarak ..." ifadesiyle bu gerekçelere işaret etmektedir (Düstur, Birinci tertip, I, 233). İcâreteynle alâkalı ilk şer'iye sicil kayıtlarındaki i'lâm ve hüccetler de bu akdin menşeini teşkil eden icâre-i tavîleye çok benzemektedir: "Rebîülevvel gurresinden dokuz yıl tamamına varınca ukūd-ı müteaddide ile her sene 420 akçe icâreye verdim ve vakıf için 2000 akçe icâre-i muaccelelerin alıp kabzettim ... Evâsıt-ı Rebîülevvel 995 (1586)" (İstanbul Şer'iyye Sicilleri Arşivi, Evkāf-ı Hümâyun, nr. 4, s. 3-4).
İcâreteyn muamelesinin yerleşmesine şeyhülislâmlığı zamanında karşı çıkan Ebüssuûd Efendi, "Zeyd-i hâkim icâre-i tavîlede itibarı lâzım gelen bütün kayıtları, şartları itibar ettikten sonra Amr'a doksan yıla icâreye verse şer'an câiz olur mu? el-Cevâb: Olmaz. Bâtıl-ı mahzdır. Fesih lâzımdır. Bir hâkim ol akdi tecvîze kadir değildir" (Fetâvâ, vr. 283a) fetvasıyla muhalefetini belirtmesine rağmen bazı vakfedenlerin vakfiyelerinde icâreteyn usulünü kabul etmelerine de engel olamamıştır ("Barbaros Hayreddin Paşa Vakfiyesi", VGMA, Defter, nr. 571, s. 183, sıra 68). Daha sonra gelen hukukçulardan bazıları Ebüssuûd'un etkisinde kalmıştır. Meselâ Şeyhülislâm Zekeriyyâzâde Yahyâ Efendi'nin fetva emini olan ve sonradan kazaskerliğe getirilen Kadri Efendi de Yahyâ Efendi'nin icâreteynle ilgili hukukî düzenlemelerine karşı çıkmıştır. Bütün bu aleyhteki görüşler icâreteynin fâsid bir kira akdi olarak nitelendirilmesinde etkili olmuş (Abdurrahman Şeyhîzâde, I, 757-758) ve icâreteyne izin veren fetvalara Ebüssuûd'dan sonra rastlanabilmiştir. İcâreteyn usulünün yerleşmesi ve konuyla ilgili hukukî düzenlemelerin yapılması ancak Şeyhülislâm Zekeriyyazâde Yahyâ Efendi zamanında gerçekleştirilebilmiştir. Bu dönemde hukukî düzenlemeler tam olarak yapılmış, icâreteyn mutasarrıflarının erkek ve kız evlâtlarına eşit olarak intikal hakkı gibi haklar da tanınmıştır (Fetâvâ, vr. 232 vd.; Kavânîn-i Atîka, vr. 62).
Hukukî Mahiyeti ve Şartları. İcâreteyn muamelesi hukukî mahiyeti bakımından uzun süreli bir kira akdidir. Ancak bu akdin hukukî niteliğinde hukukçular farklı görüşlere sahiptir. İcâreteyn akdini sahih bir kira akdi olarak kabul edenler bunun "müşâhereten îcâr" kabilinden, yani ay veya yıl adedi belirtilmeyen, ancak "her aylığı yahut her yıllığı şu kadar" şeklinde yapılan bir kira akdi olduğunu ileri sürerler. Her süre sonunda kira akdi zımnî olarak yenilenmiş olacaktır (BA, Meclis-i Tanzimât Defteri, nr. 5, s. 62-63; Mecelle, md. 487; Ali Haydar, Dürerü'l-hükkâm, I, 818). Bir kısım hukukçular ise feshedilmesi gereken, fakat feshedilmedikçe hukukî sonuç doğurmaya devam eden bir kira akdi olarak kabul etmişlerdir. Akdin uzun süreli oluşu, icâre-i müeccelenin ecr-i mislden az oluşu ve kiracının ölümüyle kira akdinin sona ermesi gerekirken icâreteynde intikal hakkının tanınması en önemli fesad sebepleridir. Bu akid sadece zaruret gereği ve mahkeme kararıyla tashih edilebilmektedir (Abdurrahman Şeyhîzâde, I, 757-758).
İcâreteyn mutasarrıfının sahip olduğu hakkın statüsüne gelince, geniş anlamda bunun mülkiyet hakkına benzer sonuçlar doğuran bir tasarruf hakkı olduğu söylenebilir. Mülkiyet hakkının özünde üç ayrı unsur saklıdır: Kullanma (istimal) hakkı, faydalanma (intifâ) hakkı ve rakabe üzerinde tasarruf hakkı. İcâreteyn mutasarrıfının hakkı vakıf malı kullanma ve yararlanmadır. Rakabe vakfa aittir. İcâreteynin doğurduğu hak sadece intifâ hakkı değildir, çünkü intifâ hakkı şahsî bir hak olmasına karşılık icâreteyndeki tasarruf hakkı intikal edebilmektedir. Kira akdinin sağladığı hakka da tam benzememektedir. Bu sebeple icâreteyn mutasarrıfının sahip olduğu tasarruf hakkı müebbed kira ile pekişmiş olan bir hakk-ı karardır. Modern hukuk terimiyle nevi şahsına münhasır sınırlı bir aynî haktır. Aynî irtifak hakkı demek de mümkündür.
İcâreteyn usulü, zaruret hallerinde ve belli şartların gerçekleşmesi durumunda başvurulabilecek bir usul olduğundan icâre-i vâhide ile işletilen bir vakıf malının icâreteynli vakıf haline tahvili her zaman mümkün değildir. Ancak vakfedenin icâreteyne tahvili şart koşması durumunda mütevelli hâkimin izni ve irâde-i seniyye gibi şartlara ihtiyaç duymaksızın tahvil işlemini yapabilecektir. Vakfedenin böyle bir şartı bulunmazsa icâreteyne tahvil edilecek vakıf malla ilgili şartların başında vakıf akarın kendisinden yararlanılması mümkün olmayacak şekilde harap olması, tamir için vakfın yeterli kaynağının bulunmaması, tamire sarfetmek üzere dışarıdan borç para alınamaması, kira bedeline mahsuben uzun süre kiraya verilerek alınacak bedelle vakıf malın tamirinin mümkün olmaması gibi hususlar gelmektedir. Mahkeme kararlarında bu hususlar, "Vakıf harâba müşrif olub tâmirine vakfın müsâadesi olmamak ..." şeklinde özetlenmektedir (İstanbul Şer'iyye Sicilleri Arşivi, Evkāf-ı Hümâyun, nr. 1, s. 3 vd.). İcâreteyn akdinin tanzimine ilişkin şartlar ise değişik dönemlere göre farklılık göstermiştir. İlk dönemlerde aranan tek şekil şartı hâkimin iznidir. Ancak hâkimin icâreteyne izin verebilmesi için ehl-i vukuf raporu ile vakıf akarın durumunun tesbit edilmesi, icâre-i müeccelenin ecr-i mislden aşağı olmaması ve eğer icâreteyn mutasarrıfı icâre-i muaccele karşılığında vakıf malı tamir edecekse bunun ehl-i vukufun keşif raporuyla belirlenmesi gerekirdi. İcâreteyne tahvil usulü kötüye kullanılıp vakıfların aleyhine işletilmeye başlanınca Osmanlı Devleti bu muamelenin sıhhatini padişahın iznine bağlamıştır. 1280 tarihli Evkaf Nizamnâmesi, icâre-i vâhideli vakıfların icâreteyne çevrilmesi için irâde-i seniyye şartını getirmiş ve ister icâre-i vâhideli ister mukātaalı vakıfların irâde-i seniyyesiz icâreteyne tahvili halinde, buna cesaret edenlerin üç aydan iki yıla kadar hapis veya altı aydan üç yıla kadar sürgün cezası ile cezalandırılması hükmünü getirmiştir (bend 38).
İcâreteyn Mutasarrıfının Borçları ve Hakları. İcâreteyn mutasarrıfı vakıf akarın kiracısı mahiyetindedir ve kaynaklarda "bi'l-icâreteyn mutasarrıf" da denmektedir. İcâreteyn mutasarrıfının elde ettiği dâimî tasarruf hakkı karşılığında vakfa ifa etmek mecburiyetinde bulunduğu borçların başında, vakıf malın gerçek değerine yakın veya eşit bir meblağ olan icâre-i muacceleyi ödemesi gelmektedir. Alınan muaccele ile vakıf mal tamir edilecek ve böylece harap olması önlenecektir. İcâreteyn mutasarrıfı, icâre-i muacceleyi mütevelliye teslim ederse vakfın tamiri mütevelli tarafından yürütülür. Ancak icâreteyn mutasarrıfı, vakıf malı icâre-i muacceleye mahsuben kendisi de tamir edebilir. Mahlûl olan icâreteynli vakıflar, diğer şartlar aranmaksızın ve bilirkişi tarafından tesbit edilen icâre-i muaccelesi tahsil edilerek tâlibine devredilir. Evkaf Nezâreti kurulduktan sonra icâre-i muaccele vakıf memurlarınca yahut açık arttırma yoluyla belirlenmeye başlanmıştır. İcâreteyn mutasarrıfının ikinci önemli borcu, her ay yahut yıl sonunda ödemek mecburiyetinde bulunduğu icâre-i müecceledir. Bu cüz'î bir kira bedelidir. Osmanlı mevzuatında "muayyen bir müeccele" olarak düzenlenmişken 1930 tarihli Lübnan Aynî Haklar Kanunu bunu vakıf malın değerinin % 0,3'ü olarak belirlemiştir. Başlangıçta icâre-i müeccelenin ecr-i mislden düşük olmaması esas kabul edilmişse de sonraları bu usule riayet edilmediği ve giderek artan suistimallerin sonucu olarak müeccel bedelin çok düşük tutulduğu da bilinmektedir. 1331 (1913) tarihli muvakkat bir kanunla evkafa ait kira bedellerinin vergiyle birlikte tahsil edilmesine karar verilmiştir (Ali Haydar, Tavzîhu'l-müşkilât, s. 107).
İcâreteyn mutasarrıfının haklarının başında tasarruf hakkının intikali ve ferâğı gelmektedir. İcâreteynli vakıf mutasarrıfının ölümü üzerine sadece icâre-i müeccele karşılığında kanunla belirlenen hısımlarına tasarruf hakkının geçmesine intikal hakkı denmektedir. İntikal hakkı sahipleri, değişik tarihlerde kabul edilen hukukî düzenlemelerle dört safha halinde belirlenmiştir (bk. İNTİKAL). İcâreteyn mutasarrıfının sahip olduğu ikinci hak, tasarruf hakkının bedelli veya bedelsiz olarak bir başkasına devri demek olan ferâğ hakkıdır. İcâreteynli vakıfların mutasarrıfı vakıf malın rakabesine mâlik değildir, kiracı durumundadır. Kiracı ise kiralananı satamaz. Şu halde bu çeşit tasarruf hakkının satımı tasarruf hakkının başkasına devri, yani tercih edilen görüşe göre kiralananın başkasına icarı demektir. Bu arada İslâm hukukunda ipotek usulü kabul edilmediğinden icâreteynli vakıf akarların mutasarrıfların borçları karşılığında satılamayacağını ve bedelli olarak ferâğ edilemeyeceğini de kaydetmek gerekir. Buna rağmen bazı istisnaî düzenlemelerle icâreteynli vakıfların borç ödeme kabiliyetleri kabul edilmiş ve bu çeşit akarların mutasarrıflarının borçları karşılığında vefâen ferâğ yoluyla teminat olarak gösterilmesinin mümkün olduğu hukukî düzenlemelerde yer almıştır (bk. Düstur, Birinci tertip, I, 138-240).
İcâreteynli Vakıfların Tasfiyesi. Cumhuriyet dönemindeki vakıflar hakkında tatbikat kanunu hazırlamak üzere getirilen yabancı uzmanlar tarafından hazırlanan 31.08.1929 tarihli kanun projesinde "icâreteynli gayri menkullerde evkafın rakabe sahibi olduğu, icâreteyn mutasarrıflarının ise intifâ hakkı sahibi oldukları ve bu müessesenin medenî kanunun hükümleriyle tevfikinin mümkün olmadığı" belirtilmişse de daha sonraki komisyonlar hep vakıfların aleyhinde ve mutasarrıfların lehinde hareket etmiş, nihayet 5.06.1936 tarih ve 2762 sayılı Vakıflar Kanunu ile icâreteynli vakıflar sembolik bir tâviz bedeli karşılığında tasfiye edilmiştir. Tâviz bedeli, icâreteynli vakıflarda icâre-i müeccelenin yirmi katı tutulmuş, icâre-i müecceleler de son dönemlerde giderek çok cüz'î bir bedel haline geldiğinden vakıf akarların önemli bir kısmı mutasarrıflarına düşük bir bedelle devredilmiş, âdeta yok pahasına elden çıkarılmıştır.
Kaynak: Türkiye Diyanet Vakfı İslam Ansiklopedisi