50 binin üzerinde vatandaşımızın hayatını kaybettiği 6 Şubat depremleri riskli binaların bir an önce sağlamlaştırılması ihtiyacını yeniden gündeme getirdi. Hükümet de kentsel dönüşüme hız verdi. 1 yılda birçok adım atıldı. Asrın felaketinden sonra neler değişti? Yeni kentsel dönüşüm mevzuatı nasıl? Vatandaşın neye dikkat etmesi gerekiyor? Depremin yıl dönümünde dönüşüm yasasını ve nelerin yapılması gerektiğini Gayrimenkul Hukukçusu Av. Çiğdem Kezer'e sorduk. İşte vatandaşın merak ettiği soruların yanıtları…
Eski yasa ile yeni yasa arasındaki fark nedir? Eski yasada kat malikleri 2/3 arsa payı çoğunluğu ile karar alıyordu. Yeni yasada bu salt çoğunluğa indi. Yüzde 50.01 arsa payı çoğunluğu ile süreç başlatılabiliyor. Riskli olduğu tespit edilmiş, hatta yıkılmış fakat daha öncesinde gerekli 2/3 arsa payı çoğunluğu sağlanamadığı için bir türlü yapılamayan binalar da salt çoğunlukla dönüşebiliyor. Sürecin dışında kalan vatandaşların muvafakatı, sözleşmesi ve vekaletnamesine gerek olmaksızın yapı ruhsatı alınarak inşaat başlayabiliyor.
Deprem bölgesinde yargılama süreçleri hızlandı mı? 6 Şubat depreminin yaşandığı bölgede riskli yapı tespitine ilişkin davalarda 10 gün içinde ilk inceleme yapılıyor. Açılan davaya cevap verme süresi bir defaya mahsus uzatılmak üzere 15 gün. Yürütmenin durdurulmasına ilişkin verilen kararlar kesin, itiraz edilemiyor. Keşif ve bilirkişi incelemelerinin ivedi yapılması için 6754 sayılı Bilirkişilik Kanunu düzenlendi. Davaların bilirkişi raporu verilmesinden itibaren 15 gün içinde sonuçlanmasının önü açıldı.
Maddi gücü yetersiz olan vatandaş ne yapacak? Yüklenici firmanın artı daire alarak riskli yapıyı yenilemesi mümkün değilse veya dönüşüm için artı bir kat imar verilemiyorsa, riskli yapının yenilenmesi sırasında belirli bir bedel ödeniyor. Artan inşaat maliyetleri sebebiyle yapım bedelini karşılayamayacak durumda olanlar için Kentsel Dönüşüm Başkanlığı vatandaşın bağımsız bölümüne ortak olabilecek. Başka bir evi yoksa vatandaşın kendisi ve evli ise eşi yenilenen binada kira ödemeden oturabilecek. Kendilerine oturma hakkı tesis edilecek. Bu hak ölümle sona erecek. Maddi durumu düzelenler kamudan hissesini o günün şartlarına göre muhammen bedeli ödeyerek alabilecek.
Binada yurtdışında yaşayan bir ev sahibi varsa? Eski yasada riskli yapı tespiti onaylandıktan sonra öncelikle ilçe tapu müdürlüklerinden konsolosluk marifetiyle yurtdışına tebligat gönderiliyordu ve bu uzun bir süreç alıyordu. Kesinleşmesi akabinde elektrik, su, doğalgaz tahliye için 60 günlük ve sonrasında 30 günden az olmak üzere verilen sürelerin gene konsolosluk marifetiyle yurtışında yaşayan ilgilisine tebliğ edilmesi gerekiyordu. Bu neredeyse 1.5 -2 yılı buluyordu. Yeni yasada artık yurtdışına tebligat yapılmayacak, tebligat riskli yapının kapısına yapıştırılacak, vatandaşa e-devlet üzerinden gönderilecek veya muhtarlıkta 15 gun askıda kaldıktan sonra tebliğ edilmiş sayılacak.
Mahkeme kararıyla ihale edilen payın bedeli normalden düşükse? Kentsel dönüşüm sürecinin dışında kalan veya projeyi kabul etmeyen bağımsız bölümlerin arsa payları öncelikli olarak sözleşmeyi imza eden maliklere sonrasında dışarıdan 3. kişilere açık arttırma suretiyle emlak ve istimlak müdürlüklerinde satılıyordu. Amaç bir an önce yüzde 100 çoğunlukla yapı ruhsatı almaktı. Kimi zaman bedel tespit komisyonunca belirlenen muhammen bedel mahkeme kararıyla düşük bulunup idare mahkemesi satışı iptal ediyor ve kentsel dönüşüm süreci sekteye uğruyordu. Yeni yasayla satış bedeli mahkeme tarafından düşük bulunarak iptal edildiği takdirde aradaki fark alıcı tarafından payı satılan kişiye ödenebiliyor.
Rezerv yapı alanı tanımının değişmesi ne anlama geliyor? Eski yasada "yeni yerleşim yeri" tanımı vardı. Yeni yasada bu tanım kalktı. Eski yerleşim yerleri de rezerv yapı alanı olarak belirlenebiliyor. Buna göre yeni düzenlemede amaç dönüşüm projelerinin hızlı ilerlemesi ve rezerv yapı alanlarının konut, ticaret ve bunun yanı sıra sosyal donatı alanı olarak da kullanılabilmesinin önünü açmak. Rezerv yapı alanının tanımının değişmesinden sonra birçok iddia ortaya atıldı. Mülksüzleştirme politikası mı yürütülecek, vatandaşlar ikâmet ettikleri yerlerden başka muhitlere mi gönderilecek, diye sorular belirdi. Böyle bir şey söz konusu değil, amaç hızlı bir şekilde depreme dayanaklı sağlam yapılar yapmak.
